(예시) 1)甲의 소유권 이전일:1995.5.21
2)甲에서 乙로 소유권 이전일:2005.9.25(3억에 매매계약체결)
이때 甲과 乙이 1억원 임대차계약 체결
乙을 채무자로 근저당권설정(은행대출1억) 했을 경우....
권리분석을 하다보면 우리가 조심해야 할 부분중의 하나가 말소기준등기보다 앞서 전입한 임차인이 있는 경우이다.
이런 경우 아예 입찰을 포기하거나 우선변제권을 갖춘 경우에 한해 제한적으로 참여해야 한다.
위 사례 역시 외견상으로는 임차인 甲의 전입일자(1995년5월21일)가 말소기준등기일(2005년9월25일)보다 빨라서
참여하면 안 된다고 얘기들 하는데 과연 그럴까요?
정담은 '참여해도 괜찮다'입니다.
왜 그럴까요?
사연인 즉 甲이 3억원에 주택을 乙에게 매도하면서 1억원에 임차하는 조건으로 계약을 체결하였다.
그런데 매수인 乙은 잔금 2억원 중 1억원은 은행대출을 통해 치렀다.
즉 乙은 '전세끼고 대출받아' 1억원만을 가지고 3억원대 집을 마련한 경우이다.
이럴 경우 전 소유자 甲의 대항력 기준일이 포인트다.
甲의 주민등록은 다음과 같이 두 가지로 나눌 수 있다.
1)1995년5월21일부터 2005년9월25일 까지는 소유자로서의 주민등록이었다면
2)2005년9월26일 0시부터 현재까지는 임차인으로서의 주민등록이다.
그런데 주택임대차보호법에서 권리분석의 대상으로서 주민등록은 오로지 임차인의 주민등록만을 대상으로 삼는다는 점에서
전소유자 甲의 대항력 취득시기는 2)번으로 2005년9월26일0시부터이다.
따라서 말소기준등기일(2005년9월25일)보다 한 발 늦기 때문에 안심하고 참여해도 되는 것이다.
실제 실무에서 말소기준등기일보다 전입일자는 빠르나 대항력은 없는 3대 사례중의 하나이다.
3대 사례란 ㄱ)점유개정(소유자에서 임차인으로 신분이 바뀐 경우), ㄴ)부부간의 임대차, ㄷ)친인척간의 임대차를 말한다.
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