[스크랩] [경매정보]법원경매 초보자를 위한 정보 10가지

요즈음은 경매에 대해 많이들 아시는 것 같더군요.

특히 젊은 분들과 주부들도 법원경매에 대해 많은 지식으로 무장해서 열심히 경배법정을 찾아 나서는 것 같더군요.

그래서 저도 요즈음 법원경매에 대해서 많은 공부를 하고 있는 중입니다.

공부를 하던 중 법원경매를 하기 위해 준비하고 있는 경매 초보자분 들께서 필히 알고 계셔야 할 몇가지를

같이 공유해 보고자 몇 자 적어 놓으니 잘 응용하셔서 꼭 성공하시기 바랍니다.

 

<초보자들의 법원경매 응찰시 주의할점 10가지>

 

가)권리관계 분석은 필수다

    권리관계 분석은 경매시 가장 기본이 되는 대목입니다.

    권리관계 분석을 철저히 하셔서 인수되는 권리가 없는지 확인,또 확인하셔야 법원경매로 인한 낭패를 사전에 차단할 수 있습니다.

 

나)법원 감정가라고 하여도 그 금액의 맹신은 금물이다.

    법원 감정평가서에 나오는 감정가는 감정한  그 시점에서 산정한 것이기 때문에 어느 정도 시간이 지난 입찰 시점에서는

    부동산 가격의 오르고 내림이 있었기에 맞지 않는 경우가 많아,감정가만 믿고 입찰했다가는 큰 실패를 보기 쉽다.

    반드시 입찰 시점에  주변의 공인중개사무소 3-4군데를 방문하여 시세 파악을 다시 해봐야 한다.

 

다)낙찰후 부대비용을 감안하여 입찰에 응해야 한다.

   단지 물건의 낙찰가만 생각하고 돈을 준비해서는 낭패를 보기 쉽다.

   낙찰을 받아 명도하기까지는 많은 어려움이 있는 법.......

   이때 발생되는 이사비용,강제집행비용,기타비용등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 한다.

 

라)구체적이고 세부적인 자금 조달계획을 산정하라.

    막상 입찰에 응해서 낙찰을 받은 후 자금계획에 차질이 생기면 낭패다.

    낙찰의 기쁜 마음을 상하지 않게 처음부터 자금계획을 철저히 세워 차질이 생기지 않도록 하라.

 

마)직접 자신이 발로 뛰어 현장확인을 철저히 하라.

    입찰하고자 하는 물건의 상태,위치,주변환경,내부상태,도로부분,지상물상태,분묘,법정지상권,'''' 등을 직접 확인하고 또 확인하라.

 

바)아파트 법원경매 응찰시는 세입자 대위변제를 경계하라.

   금융권의 대출금액이 적은 경우에는 현 세입자가 그 금액을 자신의 돈으로 먼저 금융권에 채무자(집주인등,,)를 대신해서(이를 대위변제라 함)

   먼저 갚고, 본 건을 경매로부터 구제하는 경우가 있는데(취하....) 입찰에 응하고자 하는 분들은 이 부분을 잘 주시해야 한다.

   본인이 여러날 동안 열심히 노력하고 준비한 물건이 입찰전에 취하가 되어 버리면 이 어찌 낭패가 아닌가?

   "열심히 닭 쫓던 개가 하늘을 쳐다보는 격"

 

사)변경과 연기가 잦은 물건은 입찰시 주의하라.

   법원 경매물건이 변경,연기등이 잦은 것은 채무자가 그 동안 돈을 준비해서 상환할 준비를 하고 있다는 얘기를 암시하는 것이다.

   또는 채권자와 잘 타협해서 경매로부터 구제 방법을 연구하는 중이기도 하다. 

   이런 경우에도 상기 바)항처럼 열심히 준비해서 노력한 결과가 허사가 되니 주의해야 한다.

 

아)입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라.

   특히 법원경매 초보자들은 입찰장 안에 들어서는 순간 그 분위기에 휘쓰리는 경우가 많다.

   절대로 경매 법정에서는 주변 분위기에 휩쓸려 부하뇌동해서는 실패하기 쉽다.

   항사 초심을 잃지 않고 소신껏 경매에 임해야 실패하지 않는다.

 

자)입주시기는 넉넉하게 잡아야 한다.

   낙찰했다고 안심해서는 않된다.

   그 사이 채무자,세입자가 어떤 핑계로 명도를 지연시킬지 모른다.

   항상 변수는 있는 법....

   또한 이의신청을 받으면 원래 계획했 던 시간보다 지체됨을 알아야 한다.

 

차)입찰장에서는 사소한 부주의나 실수를 용납하지 않는다.

    입찰서류를 잘못쓰는 일,

    입찰보증금의 부족,

    금액을 잘못 쓰는 일,

    대리인의 응찰시 낙찰인 인감증명서 미첨부등......을 조심해야 한다.

 

상기 내용 10가지만 철저히 지켜도 절대로 실패하는 경매가 되지 않음을 명심하셔서 많은 도움이 되셨으면 합니다.

 

 

출처 : 문대표의 동탄사랑 이야기

글쓴이 : 건실한 중년신사 원글보기

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