[스크랩] [경매함정]함정에 빠지기 쉬운 임차인 문제와 가장임차인 해결법

오늘은 입찰예정자들을 경매함정에 빠뜨리곤 하는 유형을  심도있게 파헤쳐 볼까 합니다.

특히 임차주택의 전대와 양도,세대합가,가장임차인의 문제를 유형별로 실례를 들어 알려드리겠습니다.

 

1)대항력이 있는 임차인이 주택을 전대하거나 양도한 경우.

 

   반드시 후순위 임차인이 있을 경우에는 임장활동을 철저히 해서 전대인인지,양수인인지 여부를 확인해야 함.

   후순위 임차인으로 잘못 알고 있다가 전대차 임차인으로 밝혀지면 전 임차인의 지위를 그대로 유지하여

   전차인(양수인)역시 대항력을 갖추게 되어 보증금을 반환해 주어야 함. 

 

2)임차인이 세대 합가한 경우.

 

   세대 합가는 대위변제, 임차권의 양도 및 전대와 더불어서 가장 많이 당하는 경매 함정중 하나이다.

   입찰자는 주민등록등본에 '세대합가'라는 말이 나오면 주민등록초본을 확인하여 세대원의 최초

  전입일자를 기준해서 권리분석을 해야 함.

   분리되어 있던 세대끼리 합가가 될 때에는 주민등록 전입일은 나중에 들어온자의 전입일로 기재되는 바람에 함정이다.

   이 경우는 기존 주민등록 이전을 하여 살던 사람으로 적용되어 보호를 받는다는 것에 주의를 해야 함.  

 

3)가장임차인의 경우(허위임차인)

 

   가)가장 임차인으로 의심되는 유형

       ㄱ)임차보증금 + 말소기준채권액이 시세에 근접하거나,시세 그 이상인 경우

       ㄴ)임차인이 소유자(채무자)와 친인척 관계인 경우

       ㄷ)한 가구에 여러 세대가 전입되어 있는 경우

       ㄹ)세입자 다수의 전세계약이 비슷한 시기에 집중된 경우

       *특히 은행 근저당권자보다 먼저 전세계약된 경우에는 은행 대출시 은행한테 무상임대차확인서를 제출해 주었는지 확인할 것.

 

   나)가장임차인을 찾아내는 방법.

       ㄱ)임차인과 소유자(채무자)의 호적등본과 부모의 재적등본을 발급받아 친인척 관계인지 확인할 것.

       ㄴ)공동주택이라면 관리소등에 가서 관리비 고지서가 통상 세입자 명의로 발급되는지,주인 이름으로 발급되는지 파악할 것.

           이때 세입자 명의로 발급이 되는데도 해당 세대것은 다른 사람의 명의로 발행되었다면 그 세입자는 위장세대일

           가능성이 매우 높다.

       ㄷ)위장 전입자로 보이는 세입자 중 정상적인 가정생활을 영위하는 세대주(가정주부)가 홀로 주민등록을 마치고

           이전해 있거나,미성년자가 전입신고 후 입주해 있으면 자신의 임차보증금이라고 주장하는 금액과

           당시 전세 시세금액과 동일한지 확인해 볼것.

       ㄹ)임대차계약서에 중개업자 서명,날인이 되어 있는지 확인해 볼 것.

           만일 허위로 작성되었다면 사문서 위조,강제집행 면탈죄에 해당 됨.

           이때 보증금 영수증,온라인 입금증도 확인해 볼 것.

 

  이상은 법원경매에서 함정에 빠지기 쉬운 임차인 문제를 자세히 알려드렸습니다.

  암쪼록 유익한 정보가 되었으면 합니다.ㅔㅔ  

 

 

             

 

 

 

 

 

출처 : 문대표의 동탄사랑 이야기

글쓴이 : 건실한 중년신사 원글보기

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